14:37 2023-02-01
science - citeste alte articole pe aceeasi tema
Comentarii Adauga Comentariu
_ Creșterea proprietarilor corporativi: cum înghită centrele orașelor câte un bloc pe rând
_ Creșterea proprietarilor corporativi: cum înghit centrele orașelor câte un bloc
Perspectivele de locuințe pentru tinerii din Marea Britanie au fost complet schimbate de criza financiară globală din 2007-2009. În timp ce guvernul a reușit în mare măsură să salveze băncile și piața imobiliară, a creat un mediu în care prețurile caselor au rămas ridicate, iar creditele ipotecare erau disponibile doar pentru cei care își puteau permite depozite mari. Drept urmare, mulți tineri care ar fi putut pune un picior pe scara proprietății au fost forțați să continue să închirieze.
Deși acest lucru a stârnit multă îngrijorare în ultimii ani cu privire la perspectivele de „chirie de generație”, reversul. este că a creat o oportunitate de investiție. Pentru a satisface cerințele acestei categorii demografice, investitorii imobiliari au început să investească miliarde de lire sterline într-o nouă clasă de locuințe cunoscută sub numele de build-to-rent (BTR).
Pentru a înțelege această schimbare, am cercetat creșterea. dintre aceste proprietăți într-unul dintre cele mai importante orașe ale Regatului Unit, Manchester. Ea demonstrează o schimbare a tipurilor de organizații care dețin case în Regatul Unit și unele implicații dificile pentru cei care le închiriază.
Piața de închiriere rezidențială era formată în principal din buy-to-chiries, care sunt deținute de obicei de proprietari mici care au un număr relativ mic de proprietăți în portofolii. Construcția pentru închiriere, pe de altă parte, se referă la blocuri mari de unități de locuințe deținute de investitori instituționali, cum ar fi fondurile de pensii sau de investiții.
Această clasă de locuințe a crescut semnificativ în ultimii zece ani: prin la sfârșitul anului 2022, a reprezentat peste 240.000 de unități construite sau în construcție în Marea Britanie. Grupul imobiliar Savills prezice că acest lucru va crește de cinci ori în următorul deceniu.
Acești noi proprietari corporativi au fost atrași de faptul că ar putea câștigă un randament ridicat din investiția lor din chirii (cel puțin atunci când ratele dobânzilor erau scăzute). Au existat, de asemenea, economii de scară valoroase în marketing, gestionarea și întreținerea mai multor blocuri care se aflau toate în aceeași zonă.
Londra este cea mai mare piață pentru acest tip de proprietate din Regatul Unit, reprezentând aproximativ 50 de locuințe. % din proprietățile BTR finalizate. Dar, după cum arată lucrarea noastră recentă, prezența sa este în creștere în orașe precum Manchester. În centrul regional al orașului, care include centrul orașului Manchester, Salford Quays, centrul Salford și zona Pomona din Trafford, din 45.000 de unități locative noi construite între 2012 și 2020, 22.984 au fost BTR. Aceasta este doar o cincime din totalul național.
Atât guvernul Regatului Unit, cât și consiliile municipale au contribuit la declanșarea pieței de construcție pentru închiriere. Guvernul a pus la dispoziția investitorilor un fond BTR de 1 miliard de lire sterline între 2012 și 2016 pentru a-și subscrie proiectele, precum și pentru a le facilita obținerea permisului de planificare datorită Cadrului național de politică de planificare din 2018.
În Manchester, factorii de decizie locali au canalizat, de asemenea, subvenții naționale către acești investitori: Fondul de investiții în locuințe din Greater Manchester a împrumutat inițial 167 de milioane de lire sterline pentru șase dezvoltări importante.
O subvenție mai indirectă a fost relaxarea cerințelor de locuințe la prețuri accesibile. Între 2012 și 2020, dezvoltatorii din centrul orașului Manchester și zonele din apropiere, Salford și Trafford, au contribuit cu doar 15,4 milioane de lire sterline în plățile „secțiunea 106” utilizate pentru a construi astfel de proprietăți. Având în vedere că a existat o investiție de 8,3 miliarde de lire sterline în BTR în aceeași perioadă de opt ani, aceasta este o sumă foarte mică.
În general, am constatat că doar 471 de case noi în centrul orașului-regional din 45.000 au fost clasificate drept „accesibile” conform criteriilor guvernamentale, ceea ce înseamnă că boom-ul rezidențial al orașului a fost dominat de sectorul privat de locuințe de închiriere. Conform orientărilor politicii, 20% din unitățile noi ar trebui să fie accesibile. În mod clar, dezvoltatorii din centru nu contribuie la aceste obiective.
Aceste condiții extrem de favorabile au ajutat la atragerea unei varietăți de noi jucători financiari. Având în vedere că pot alege să vândă aceste proprietăți sau să le dețină, inclusiv reevaluarea lor în sus în viitor ca o modalitate de a rezerva profituri, a atras jucători cu strategii de investiții diferite și apetit pentru risc. Din cercetările noastre din Manchester, 39% din BTR au fost construite de fonduri imobiliare necotate, în timp ce 24% sunt fonduri listate, 14% sunt fonduri de pensii și asigurări și 9% sunt de la bănci de investiții.
Două. -treimi din bani au venit de peste mări, inclusiv din America de Nord, Orientul Mijlociu, China și Europa. O parte din bani sunt înregistrați în paradisuri fiscale precum Insulele Cayman. Am dezvoltat această hartă interactivă împreună cu Universitatea Deschisă pentru a le permite oamenilor să vadă mai ușor aceste relații – trebuie doar să faceți clic pe un marcator pentru o anumită dezvoltare pentru a urmări banii.
Proprietățile construite pentru a închiria, fără îndoială, se întâlnesc o nevoie urgentă: într-un context de scădere a ofertelor de locuințe și de inflație ridicată, sunt mulți tineri fără mijloacele de a economisi pentru un depozit sau de a cumpăra o casă. Dar transferă, de asemenea, câștigurile de capital de care s-ar fi bucurat în calitate de proprietari de case către proprietarii corporativi, adesea situati în afara Regatului Unit.
Acest lucru exacerba inegalitățile de avere, îngreunând acești chiriași să țină pasul cu cei care dețin deja proprietăți. pe măsură ce prețurile cresc. În același timp, lipsa locuințelor la prețuri accesibile poate exclude comunitățile stabilite, deoarece chiriile cresc și mai mult în centrul orașului.
Guvernul și autoritățile locale au încercat să creeze cel mai benefic climat pentru investitorii BTR. Dar acest lucru ridică semne de întrebare cu privire la pierderea controlului democratic local asupra dezvoltării, deoarece peisajele urbane sunt susceptibile de a fi modelate de preferințele de investiții ale unor noi jucători puternici, mai degrabă decât de nevoia locală.
Conceperea unei alternative viabile este următoarea noastră cercetare. proiect. Dar, în termeni mai largi, avem nevoie de un model de dezvoltare urbană construit pe un nou pact între organele naționale și locale ale statului pentru a construi locuințe sociale de bună calitate și la prețuri accesibile, în care beneficiile să fie reciclate la nivel local, mai degrabă decât să se deplaseze către paradisuri fiscale.
Acest articol este republicat din The Conversation sub o licență Creative Commons. Citiți articolul original.
Comentarii:
Adauga Comentariu