_ Criza locuințelor rurale din Anglia ar putea fi rezolvată prin repararea terenurilor prețurile și aducerea terenului în proprietate publică

Se pare că tinerii sunt scoși din comunitățile rurale prin creșterea costurilor locuințelor. Statisticile oficiale pentru Anglia arată că accesibilitatea în zonele rurale ale țării este mai proastă decât în ​​orașe și orașe, cu excepția Londrei. În 2021, chiar și cele mai ieftine case din zonele rurale costă de aproximativ 9,2 ori mai mult decât câștigurile lucrătorilor cel mai prost plătiți. În zonele urbane, a fost de opt ori mai mare.

De la Brexit, a existat o creștere a numărului de proprietari care transferă locuințe închiriate pe termen lung în închirieri pe termen scurt pe platforme precum Airbnb, în ​​încercarea de a profitați de pe piața în creștere a stațiilor de cazare. COVID a sporit atractivitatea vieții rurale, mai mulți oameni cumpărând case secundare. Accesibilitatea s-a înrăutățit din 2020.

Aceste presiuni recente au accentuat tendințele vechi de decenii de contraurbanizare generală și cererea de case rurale, despre care eu și colegii mei le discutăm în cartea noastră din 2022, Village Housing.

O combinație de constrângeri de planificare și presiuni ale cererii externe, concentrate pe cele mai mici sate și cătune, stimulează așteptările privind prețul terenurilor și îngreunează construirea de case la prețuri accesibile. Valorile terenurilor aparțin comunităților care le creează. Trebuie găsită o modalitate de a stabili costul terenului la un preț care să susțină livrarea de locuințe la prețuri accesibile în locații rurale.

Autoritățile de planificare rurală funcționează în mare parte conform rațiunii conform căreia nevoile de locuințe și servicii pot fi mai eficient. fi întâlnit în orașe decât la țară. În general, aceștia răspund la cererea crescută de locuințe în zonele rurale prin alocarea de locații în centre de servicii și orașe mai mari pentru o nouă dezvoltare. De asemenea, ele stabilesc politici în planurile locale care necesită includerea de case la prețuri accesibile în scheme conduse de piață.

Cu mult mai puțin se construiește în sate. Acolo, stocurile existente sunt vândute treptat ca oportunități de investiții pentru cei mai bogați sau pentru rezidenții sezonieri și de weekend. Această dinamică pune presiune în creștere asupra prețurilor terenurilor.

În acele puține cazuri în care site-urile pentru dezvoltarea pieței sunt alocate în sate mai mici, prețul terenurilor crește. Locuințele rezultate sunt de ultimă generație și nu sunt accesibile pentru localnici.

În cadrul acestei piețe provocatoare, furnizorii înregistrați de locuințe sociale și trusturi de terenuri comunitare, formate din grupuri de rezidenți în cauză, încearcă să asigure terenuri accesibile pentru prețuri accesibile. locuințe prin așa-numita abordare „loc de excepție rurală”.

Din 1991, comunitățile au putut lucra cu parteneri pentru a obține permise de planificare excepționale pentru locuințe la prețuri accesibile pe parcele mici de teren nealocate (suficiente pentru până la o duzină de locuințe, în funcție de amploarea nevoii locale dovedite) pentru care permisul pentru locuințe nu s-ar acorda în mod normal.

A face un proprietar de teren să accepte că aceasta este o „excepție” de la planificarea normală – și nu o alocarea regulată – este un obstacol cheie. Proprietarul trebuie să fie de acord să vândă terenuri la un preț care să susțină accesibilitatea.

Din 2012, site-urile de excepție au putut include locuințe de pe piață, al căror rol este de a sprijini viabilitatea proiectului într-un context de scădere a ratelor granturilor. Acele granturi sunt canalizate către furnizorii înregistrați de către Homes England, o agenție guvernamentală sponsorizată de Departamentul pentru Nivelare, Locuințe și Comunități. Guvernul a vizat dezvoltarea fără grant, cu ajutorul pieței, deși site-urile de excepție au de obicei nevoie de niște granturi pentru a atinge viabilitatea.

Dar includerea caselor din piață pe site-uri de excepție rurale are un cost. Așteptările proprietarilor de terenuri sunt crescute, crescând prețul plătit pentru teren, ceea ce înseamnă că este necesară o componentă tot mai mare a locuințelor de pe piață pentru a subvenționa încrucișat elementul accesibil. Dezvoltari mai mari, care includ mai multe case de vânzare și relativ mai puține case la prețuri accesibile pentru nevoile locale, nu vor câștiga același nivel de sprijin comunitar.

Amenințările la adresa viabilității siturilor de excepție rurale, în mare parte din cauza costurilor în creștere ale terenurilor, înseamnă că comunitățile riscă să piardă o sursă critică de case la prețuri accesibile în sate altfel inaccesibile. Întrebarea este ce se poate face în acest sens.

Creșterea ratelor granturilor ar permite furnizorilor de locuințe sociale (sau contribuabililor) să suporte costuri mai mari ale terenurilor. Dar cercetarea noastră arată că acest lucru este puțin probabil să se întâmple, având în vedere constrângerile de finanțare publică și preferința guvernelor pentru sprijinul pieței. Și, în orice caz, justiția unei astfel de abordări (contribuabilii care subvenționează efectiv extragerea chiriei proprietarilor de terenuri) este îndoielnică.

O abordare mai echitabilă ar fi fixarea costului terenului la un preț care să susțină o gamă de prețuri accesibile. tipuri de locuințe. Această soluție poate fi obținută prin stabilirea unui preț consultativ pentru siturile rurale de excepție în politica națională de planificare sau, în cazul în care un preț consultativ nu încurajează vânzarea, prin utilizarea unor competențe de cumpărare obligatorie simplificate și remodelate pentru a aduce terenul în proprietate publică. Experiența din alte părți din Regatul Unit arată că perspectiva achiziției obligatorii este adesea suficientă pentru a încuraja proprietarii de teren să vândă.

Cercetarea noastră a arătat că prețul terenului care susține de obicei accesibilitatea în zonele rurale excepționale este de 10.000 GBP per parcelă. Presupunând o densitate de evaluare de 35 de locuințe pe hectar, această cifră este mult mai mare decât valoarea agricolă (600 GBP pentru un teren de dimensiuni similare), dar mult mai mică decât valoarea rezidențială totală (150.000 GBP, să zicem, în South Cambridgeshire).

Unii proprietari de terenuri vor accepta un preț care să susțină accesibilitatea, motivați de dorința de a-și ajuta comunitățile. Alții vor rezista vânzării la orice preț mai mic decât valoarea totală a locuinței. În prezent, totuși, se lasă prea mult pe piață.

Autoritățile locale au nevoie de puterea de a aduce mici loturi de teren în proprietate publică, rapid și la un preț accesibil. Acest lucru le-ar permite furnizorilor înregistrați și trusturilor comunitare de terenuri, precum și consiliilor locale, să-și potrivească programele de construcție la amploarea nevoii de locuințe rurale.

Acest articol este republicat din The Conversation sub o licență Creative Commons. Citiți articolul original.

(Fluierul)