Implozia CRE se aprinde.

Consultați statisticile sumbre despre Pittsburgh.

Sindicatele sunt, de asemenea, o problemă în Pittsburgh, așa cum sunt în Illinois și California.

>

Implozie în centrul orașului Pittsburgh

Rapoartele Post Gazette aproape jumătate din spațiul de birouri din centrul orașului Pittsburgh ar putea fi gol în 4 ani.

Informațiile confidențiale imobiliare obținute de Pittsburgh Post-Gazette estimează că 17 clădiri se află în "perioadă semnificativă” și alte nouă sunt în "perioada în așteptare”, ceea ce înseamnă că fie se apropie de executare silită, fie sunt în pericol de executare silită.Aceste proprietăți reprezintă 63% din stocul de birouri din centrul orașului și reprezintă 30,5 milioane USD în taxe imobiliare, potrivit datelor.

De asemenea, calculează rata actuală a locurilor de muncă vacante la 27% atunci când sunt luate în considerare subînchirierea-una dintre cele mai ridicate din țară.

Și cu încă trei milioane de metri pătrați de spațiu închiriat neocupat care devin disponibile în următorii cinci ani, rata de neocupare ar putea crește la 46% până în 2028, pe baza datelor.

Evaluările proprietății pentru 10 clădiri, inclusiv Turnul de oțel din S.U.A., PPG Place și Turnul de la PNC Plaza, au fost reduse cu 364,4 milioane USD pentru anul fiscal 2023, deoarece locurile neocupate mari le reduc veniturile.

Un alt factor a fost scăderea abruptă – la 63,5% de la 87,5% – a coeficientului de nivel comun, numărul utilizat pentru a calcula valoarea impozabilă în audierile de recurs pentru evaluarea județului.

Reducerile din evaluări au potențialul de a costa orașul, județul și școlile din Pittsburgh aproape 8,4 milioane USD în rambursări de taxe numai pentru acel an.Centrul orașului reprezintă aproape 25% din baza fiscală totală a orașului.

În răspuns, consilierul orașului Pittsburgh, Bobby Wilson, dorește să elimine o limită de 250.000 USD pentru cuantumul scutirii fiscale disponibile pentru un proprietar sau un dezvoltator de clădiri, atâta timp cât un proiect creează cel puțin 50 de locuri de muncă echivalente cu normă întreagă.

Nu este clar dacă propunerea va fi suficientă.Costurile anuale ale dobânzii pentru a împrumuta 1 milion USD au crescut de la 32.500 USD la începutul pandemiei în 2020 la 85.000 USD la 1 martie.Costurile locale de construcție au crescut cu aproximativ 30% din 2019.

Dar orașul este condamnat dacă nu face nimic.Aaron Stauber, președintele Rugby Realty, a spus că probabil va goli Turnul Golfului și îl va elimina odată ce toate contractele de închiriere existente vor expira.

"Este mai ieftin să stingi luminile”, a spus el."La un moment dat, vom trece la pășuni mai verzi.”

Unde este fum, există sindicate

Pe lângă problemele imobiliare comerciale, orașul se luptă și cu contracte sindicale.

Vă rugăm să luați în considerare Suntarea alarma: scrisoarea controlorului de la Pittsburgh ar trebui să declanșeze o cercetare fiscală a sufletului

Este abia martie, iar bugetul de funcționare al casei de cărți din Pittsburgh pentru 2024 este deja în scădere.Aceasta este implicația clară a unei scrisori trimise de noul controlor municipal Rachael Heisler primarului Ed Gainey și membrilor Consiliului Local miercuri după-amiază.

Scrisoarea este o expresie rară și binevenită a urgenței într-un guvern municipal care a căzut în complezență – și este aproape de a cădea într-un dezastru fiscal.

Criza care se apropie a fost scoasă în evidență săptămâna aceasta, când Consiliul Local a aprobat modificări la bugetul de funcționare pentru a contabiliza un nou contract costisitor cu sindicatul pompierilor.Comitetul de redacție post-gazette a prezis că acest contract – plus alte două încă care urmează să fie anunțate și aprobate – vor demonstra necinstea bugetului primarului Ed Gainey și exact asta se întâmplă: noul contract adaugă 11 milioane de dolari la nivelul scăzut artificial al administrației.Estimări ale cheltuielilor pe 5 ani, aducând rezervele așteptate pentru 2028 la abia limita legală.

Dar mai sunt încă două contracte mari de făcut, cu sindicatul EMS și Comitetul mixt de negociere colectivă din Pittsburgh, care acoperă lucrătorii de la Lucrări publice.Mai rău, există încă zeci – posibil sute – de milioane de venituri nerealiste.În acest sens, scrisoarea doamnei Heisler a zgâriat doar suprafața.

În mod similar, după cum am observat, proiecțiile bugetare privind veniturile din impozitele imobiliare sunt radical inconsecvente cu realitatea.Din cauza locurilor vacante ridicate și a unei reduceri drastice a raportului de nivel comun, o scădere semnificativă a veniturilor era previzibilă, dar nu s-a reflectat în buget.Estimarea doamnei Heisler cu privire la o scădere cu 20% a veniturilor din proprietățile din centrul orașului, sau 5,3 milioane de dolari pe an, poate fi chiar optimistă: Alte estimări stabilesc pierderea de două ori sau mai mult.

Nu sunt menționate în scrisoare rambursări masive de impozite pe proprietate pe care orașul le va datora, precum și previziuni fanteziste ale veniturilor din dobânzi care sunt în contradicție cu scăderea rezervelor și tragerea fondurilor federale de ajutor COVID, prevăzute în bugetul însuși.Este un alt nerealist de 80 de milioane de dolari în cinci ani.

Pittsburgh a ieșit din supravegherea statului conform Legii 47 după aproape 15 ani, pe 12 februarie 2018, cu un bilanț curat de sănătate fiscală.

A distrus deja acea carte de sănătate.

Actul 47 din Pittsburgh

Flashback 21 februarie 2018: Actul 47 din Pittsburgh: Ce s-a realizat?

Structura fiscală din Pittsburgh a fost un subiect mult reclamat, care a condus la declarația Act 47.În anul care a urmat desemnării lui Pittsburgh ca aflat în dificultate financiară în temeiul Actului 47, aceasta a perceput impozite pe proprietăți imobiliare, transferuri imobiliare, parcare, venituri realizate, venituri brute din afaceri privilegiul comercial și comercial, privilegiul ocupațional și distracțiile.Adunarea Generală a adoptat reforme fiscale în 2004, dând autorității orașului să perceapă o taxă de pregătire a salariilor în schimbul eliminării imediate a taxei comerciale și a eliminării treptate a taxei de privilegii de afaceri.Reformele fiscale au crescut cuantumul taxei pentru privilegiile ocupaționale de la 10 USD la 52 USD aceasta este astăzi cunoscută sub numele de taxa pe servicii locale și toate municipalitățile din afara Philadelphiei o percep și ar putea să o majoreze datorită schimbării pentru Pittsburgh.

Coordonatorii au recomandat o majorare a impozitului pe transferul actului, care a avut loc la sfârșitul anului 2004 a fost majorat din nou de Consiliul Local și a impozitului pe bunuri imobiliare, care a crescut în 2015.

Costurile moștenite, în principal datoria și pensiile subfinanțate, au fost punctul principal al planului de recuperare modificat din 2009.Rata de finanțare a pensiilor a orașului a crescut semnificativ față de situația în care era acum un deceniu, crescând de la mijlocul intervalului de 30% la peste 60% la ultima măsurare.

Întrebarea evidentă? Va respecta orașul pașii luați pentru a îmbunătăți din punct de vedere financiar și pentru a evita alunecarea înapoi în starea de dificultate? Dacă Pittsburgh s-a aflat cândva "pe prăpastia unei crize în plină desfășurare”, așa cum este descris în primul plan de redresare, sperăm că nu se va întoarce la acea poziție.

Întrebarea evidentă

Aș fi putut să răspund la întrebarea evidentă din 2018 cu răspunsul evident.La naiba nu.

Oricât de mult ai ridica taxele, nu va fi niciodată suficient pentru că sindicatele publice vor suge fiecare ban și vor mai mult.

Pe lângă greșeala sindicală și politicile nebunești din California, avem o problemă uriașă suplimentară.

Munca hibridă lasă birourile goale și proprietarii de clădiri se năuci

Lucrările hibride i-au pus pe proprietarii de clădiri de birouri în dificultate și ar putea reprezenta un risc pentru bănci.Proprietarii se confruntă acum cu faptul că unele dintre clădirile lor de birouri au devenit învechite, dacă nu lipsite de valoare.

Între timp, în Illinois...

Sindicatul Profesorilor din Chicago caută 50 de miliarde de dolari, în ciuda deficitului de 700 de milioane de dolari în oraș

Rețineți Sindicatul Profesorilor din Chicago caută 50 de miliarde de dolari în ciuda deficitului urban de 700 de milioane de dolari

CTU dorește să majoreze impozitele în general, în special în direcția imobiliară.

Sugestia mea, pleacă naiba...