_ Sunt proprietar - dar nu „nu dețin casa în care locuiește familia mea: expert în imobiliare de ce îi place să închirieze

A deține propria casă este o obsesie britanică și mulți consideră „a urca pe scară” ca una dintre marile repere ale vieții.

Cumpărarea unei proprietăți nu este privită doar ca o investiție inteligentă, ci este, de asemenea, considerată de mulți o marcă de independență, securitate și succes. 

Alternativa este să plătiți aparent. chiriile din ce în ce mai mari pentru un proprietar care ți-ar putea cere să pleci oricând, cu doar două luni de preaviz. Pentru majoritatea chiriașilor, închirierea nu este o alegere, ci o necesitate.

Dar există cei care aleg să închirieze, când și-ar putea permite să dețină.

Dintre toți oamenii din aceasta tabără, poate că ultima persoană la care s-ar putea aștepta ar fi un proprietar de închiriere și un expert în investiții imobiliare.

Intră Rob Dix, co-fondator al Property Hub și co-gazda The Property Podcast. Rob are patruzeci de ani și locuiește la Londra cu soția și copiii săi. 

Este un proprietar cu experiență de cumpărare și închiriere, care și-a cumpărat prima proprietate închiriată în urmă cu mai bine de un deceniu.

El este, de asemenea, un autor de succes, publicând cărți inclusiv Cum să fii proprietar, Ghidul complet pentru investiții imobiliare și cele mai multe recent, Prețul banilor: Cum să prosperi într-o lume financiară care este trucată împotriva ta.

Deși a fost proprietar de case în trecut, a închiriat în ultimii 10 ani. Mulți îi spun că este supărat. Deci, de ce o face? 

„Totul a început când eu și soția mea am plecat în călătorii în urmă cu mulți ani”, spune Rob. „Ne-a plăcut stilul de viață Airbnb de a tăia și a ne schimba oricând ne-a plăcut. 

„Așa că am decis să mergem la un loc de cazare închiriat când ne-am întors în Marea Britanie, în loc să cumpărăm un loc nou. Nu ne-am uitat niciodată înapoi de atunci.

„Nimeni nu pare să înțeleagă de ce aleg să închiriez”, spune el. „Toată lumea consideră închirierea ca doar aruncarea banilor pentru a plăti ipoteca altcuiva. 

„Deținerea este considerată cel mai bun lucru prestabilit dacă îți poți permite. Dar pur și simplu nu cred că este atât de clar ca asta.’

Rob simte că flexibilitatea închirierii este mai mare decât securitatea proprietății.

El susține că închirierea îi oferă capacitatea de a încerca locuri noi, fără costurile, bătăile de cap și constrângerile de timp care vin odată cu mutarea în calitate de proprietar.

Spre deosebire de mulți care își consideră propria casă un refugiu sigur, Rob compară calitatea de proprietar cu a se simți prins.

„Îmi place pur și simplu flexibilitatea care vine cu închirierea”, spune Rob. „Nu vreau să fiu legat de deținerea și nu vreau să-mi fac griji că vreau să mă mut, ci să mă simt prins de toate costurile necesare atunci când cumpăr și vând.”

„Da” Îmi place senzația de a nu mă putea mișca în scurt timp, fie că este pentru școala copiilor mei sau doar pentru a încerca un loc nou. Nu vreau să fiu într-o poziție în care să mă pot baza doar pe faptul că pot să-mi vând casa. Cine știe cât va dura asta.”

Deși Rob nu se mută acasă la fel de mult ca înainte, el încă vrea să știe că o poate face întotdeauna după cum și când vrea.

„Să știi că ai întotdeauna opțiunea de a te mișca rapid este mai important pentru mine decât să o faci”, spune el.

„Evident, acum că avem o familie, nu vrem să se mute în fiecare an. Dar când am putut să ne mutăm pentru a-l duce pe fiul meu la o altă școală, nu a fost mare lucru. Două luni mai târziu, s-a făcut cu costuri minime.'

Rob subliniază, de asemenea, stresul de la mutarea acasă, ceva pe care simte că evită prin închiriere.

„De multe ori este nevoie de luni pentru a se muta acasă. ca proprietar de case', spune el. „Pentru unii oameni, poate dura chiar și ani.”

Între vânzători, cumpărători, agenți imobiliari, avocați și inspectori, procesul de vânzare are atât de multe moduri încât poate fi întârziat sau strica.

Acest lucru este agravat de lanțurile de cumpărători și vânzători care se bazează toți unul pe celălalt pentru a se asigura că pot finaliza propriile achiziții. 

O întârziere sau o schimbare a părerii doar cu o singură persoană. persoana din lanț va avea efecte secundare pentru toți ceilalți.

Rob este, de asemenea, precaut față de celelalte stres care vin odată cu deținerea - cum ar fi să plătească atunci când ceva trebuie reparat.

El spune: „Cu ani în urmă, când deținem un apartament, aveam mereu ceva de rezolvat, fie că era jgheabul care se revărsa sau o scurgere undeva. Unii oameni se bucură de bricolaj. Nu sunt unul dintre acești oameni.

„Un lucru grozav despre închiriere este că întreținerea nu este problema mea. Dacă nu suporti ideea de a-ți petrece weekendurile făcând treburi casnice, atunci un lucru grozav despre închiriere este că reparațiile sunt problema altcuiva.

„Când aud oameni vorbind despre weekendurile petrecute reparând lucrurile. Pur și simplu nu mi se pare distractiv.

„Acesta este și mai mult atunci când auziți despre oameni care decid să-și renoveze complet casa și să locuiască într-un șantier parțial timp de șase luni.

„Cu toate acestea, accept că atunci când vine vorba de reparații la proprietăți, dezavantajul este că te bazezi pe altcineva să vină să o repare. Pentru unii oameni care preferă să dețină controlul asupra procesului sau cărora le place bricolajul, s-ar putea să nu aibă probleme cu acest lucru.” 

Poate cel mai surprinzător argument pe care Rob îl folosește în favoarea închirierii este unul financiar.  El spune că, în funcție de zona în care locuiți, închirierea poate fi de fapt mai ieftină în unele cazuri.

„Acolo unde prețurile caselor sunt ridicate în comparație cu chiriile medii, există un caz financiar bun pentru închiriere”, a spus el. spune. „Acesta este în special cazul în orașele scumpe, cum ar fi Londra, unde, pe lângă plata unei rate mari a dobânzii la creditul ipotecar, este posibil să trebuiască să faceți față și unor comisioane mari pentru servicii.

„Am ales să facem față. locuiesc într-un apartament destul de scump într-o zonă destul de scumpă. Nu aș fi ales niciodată să cumpăr apartamentul ca investiție, deoarece randamentul investiției mele ar fi șocant.

„Am stabilit că, chiar dacă aș putea să-mi cumpăr apartamentul actual cu o sumă de 10 per. depozit de cenți, doar dobânda la o ipotecă cu doar dobândă ar rezulta ca mai mult decât plătesc în fiecare lună ca chirie. Și asta înainte de taxa de serviciu, rambursarea capitalului și reparații.'

Dar cum rămâne cu casa ca activ? De obicei, prețurile caselor cresc întotdeauna pe termen lung, iar mulți britanici preferă să plătească costurile pentru bunul lor de apreciere decât să plătească chiria pentru al altcuiva.

N-ar fi surprinzător, Rob are un răspuns rapid la această întrebare.

p>

„În mod istoric, să-ți cumperi propriul loc și să-l vezi cum crește și să crească valoarea și să obții câștigurile de capital scutite de impozite și toate celelalte, a fost o formulă câștigătoare”, spune el. „Înțeleg perfect de ce oamenii o folosesc implicit. Și pentru mulți oameni va fi cea mai bună opțiune.

„Spun doar; luați în considerare alternativele. Nu trebuie să-ți investești toate resursele în propria casă. Poți să investești în altă parte și să închiriezi casa în care locuiești.

„Da, oamenii trebuie să aibă active, pur și simplu nu trebuie să locuiești în bunurile tale.

„Eu încă beneficiați de creșterea prețurilor la locuințe, investind în zone în care cred că perspectivele de creștere a prețurilor locuințelor sunt mai bune decât în ​​cazul în care locuiesc.’

Rob spune că deseori sunt implicate costuri de tranzacție considerabile atunci când vă mutați ca proprietar

ă. p>

„Prin închiriere, plătiți doar avansul și nu vă faceți griji pentru nimic altceva decât să conveniți asupra datei de mutare, după ce ați anunțat cu două luni actualul proprietar. Acest lucru este atât de departe de cazul când vindeți și cumpărați.

El adaugă: „Dacă intenționați să locuiți în casa dvs. pentru mai puțin de cinci ani, atunci este greu să argumentați pentru cumpărare, deoarece veți au mai puțini ani pentru a împărți toate aceste costuri de tranzacție.”

Când un proprietar decide să se mute, trebuie să plătească taxe legale și comisioane de agent imobiliar. Apoi, pentru a cumpăra următoarea proprietate, este posibil să suporte costuri taxe de timbru pe lângă o nouă rundă de taxe legale.

Taxa medie de agent imobiliar este de aproximativ 1,5% din prețul final de vânzare. Deși pot varia în mod obișnuit între 1 și 3 la sută, fără a include TVA-ul suplimentar de 20 la sută, acestea pot fi obligate să plătească în plus.

În prezent, taxa de timbru este introdusă pentru mutanții la achiziții de proprietăți de peste 250.000 GBP. Acesta va scădea la 125.000 GBP din aprilie 2025.

Pentru cineva care locuiește în Londra precum Rob, unde prețurile caselor sunt mari, aceste costuri de mutare pot crește.

Proprietatea medie. Prețul în interiorul Londrei este de aproximativ 600.000 de lire sterline, conform Registrului funciar.

Cineva care își vinde casa cu 600.000 de lire sterline și plătește comisionul mediu de agent imobiliar de 1,5% plus TVA (1,8%). pierzând 10.800 lire sterline în comisioane de agenți.

Între timp, dacă ar cumpăra o altă casă de 600.000 lire sterline, li s-ar percepe și 17.500 lire sterline drept taxă de timbru.

Aceasta este 28.300 lire sterline de costuri de tranzacție în total - și asta înainte de a lua în considerare taxele juridice, inspectorii, firmele de mutare și potențialele costuri ipotecare, mai ales dacă ajungi să fii lovit de o taxă de rambursare anticipată.

Argumentul lui Rob pentru închiriere poate rezona și mai mult în rândul londonezilor. pentru că prețurile caselor din ultimii ani au avut rezultate atât de proaste în capitală.

De exemplu, prețul unui apartament mediu din interiorul Londrei este exact același acum ca în 2016, conform datelor de la Cartea Funciară.

În timp ce londonezul obișnuit nu se bucură de o apreciere a capitalului în acest timp, cei care au cumpărat și au vândut în ultimii șapte ani pot vedea costul mutării cu și mai mult dispreț.

Rob acceptă că există dezavantajele evidente ale închirierii – cel mai important fiind că închirierea poate fi o experiență teribilă și stresantă în unele cazuri.

„Realitatea este că chiriașii pot fi dați afară dintr-un capriciu cu un preaviz de două luni, deoarece uneori proprietarii au nevoie de pentru a vinde sau a prelua controlul asupra proprietății din alte motive.

Avizul de „două luni” nu oferă suficient timp chiriașilor. Dacă aveți o familie, este într-adevăr un interval de timp prea scurt pentru a găsi o alternativă și aș dori să văd că aceasta este mai lungă.

„De aceea, în principiu, sunt favorabil reformei închirierii pentru că există o lipsa securității și lipsa de securitate a unora dintre proprietari și proprietăți de închiriere trebuie abordate.

„Aceasta fiind spuse, legea încă trebuie să protejeze proprietarii de minoritatea chiriașilor răi care provoacă probleme. Este vorba doar de a atinge un echilibru, care este evident greu.

„În cele din urmă, există un număr mic de chiriași răi și un număr mic de proprietari răi. Pentru marea majoritate a chiriașilor și proprietarilor decenți din mijloc, ar trebui să fie un lucru reciproc avantajos.”

Rob adaugă: „Sunt cu siguranță mai înțelegător cu chiriașii, având în vedere faptul că pot vedea asta de la ambii.

„Poate că asta va însemna că nimeni nu mă place, deoarece proprietarii cred că sunt favorabil reformei chiriilor, în timp ce chiriașii mă vor vedea doar ca pe un alt proprietar.”

Rob mai spune. Există avantaje financiare puternice care vin cu deținerea, mai degrabă decât cu închirierea.

Acest lucru vine sub formă de scutire de rezidență principală, ceea ce înseamnă că atunci când proprietarii de case vin să-și vândă proprietatea, câștigurile de capital sunt scutite de impozite.

Acesta nu este cazul unei persoane care vinde o casă închiriată sau a doua casă, unde impozitul pe câștigul de capital este perceput cu 28% din câștig pentru contribuabilii cu rate mai mari sau cu 18% din câștig pentru contribuabilii cu rata de bază. .

„Din punct de vedere financiar, a deține casa este mai eficient din punct de vedere fiscal decât a investi în altă parte, datorită reducerii impozitului pe câștigurile de capital atunci când vindeți”, spune el. „În plus, în calitate de investitor de cumpărare pentru închiriere, sunt impozitat pe veniturile pe care le produc proprietățile mele de închiriere înainte de a-mi putea plăti propriile costuri de trai”.

Realitatea este că majoritatea oamenilor care nu dețin, aspiră. Ei își deversează economiile de o viață în obținerea dreptului de proprietate, chiar dacă înseamnă să sacrifice vacanțe, hobby-uri și viața socială pentru a face acest lucru.

Rob spune că nu le spune oamenilor să în mod necesar să înceteze să lucreze pentru a deține proprietate. într-o zi, el doar se întreabă dacă trebuie să simtă că este singura opțiune înainte.

„Nu cred că deținerea ar trebui să fie o poziție implicită de la început”, spune el.

„Ați putea argumenta că, dacă aveți douăzeci de ani, atunci aveți flexibilitatea de a vă muta la serviciu sau de a încerca noi oportunități sau de a vă muta cu un partener sau de a avea copii și de a deveni undeva mai mare pe măsură ce și când ai nevoie este un lucru util. Există un moment în viață în care închirierea poate fi mai potrivită.’

Cu toate acestea, singura sa condiție pentru oricine care alege să fie chiriaș este să se asigure că investește orice bani de rezervă în altceva, astfel încât să fie încă creșterea unui ou de cuib.

„Investiți într-o altă proprietate, sau în piața de valori sau orice ar fi aceasta – atâta timp cât aveți o bază de active care crește.

„O mulțime de oamenii presupun doar că închirierea înseamnă doar plătirea banilor la scurgere - plata ipotecii altcuiva etc. 

„Dar nu este neapărat întotdeauna cazul. Ce ar face depozitul pentru tine dacă, în loc să investești în casa ta, ar fi investit în altă parte?

În cele din urmă, Rob crede că totul se reduce la ce tip de persoană este cineva. Unii oameni le mâncărime la picioare dacă stau prea mult timp în același loc. 

Alții preferă să rămână cu ceea ce știu. Însuși gândul de a se muta îi tulbură. Tulburări, dezordine, amintiri. Nu merită riscul.

El spune: „Timpul mediu pe care cineva stă în casa lor este de 19 ani. Asta pentru mine este o nebunie. Dar pentru unii oameni, ideea de a te muta o dată la doi sau trei ani poate părea și o nebunie.”

„Nu există nimic mai important decât să fii fericit în propria casă. Se reduce la flexibilitatea închirierii versus securitatea deținerii. Pentru mine, flexibilitatea închirierii este câștigătorul clar.

„Cumpărarea și deținerea necesită mult timp și am decis că nu este pentru mine.

„Sunt să nu le spun oamenilor că fac un lucru greșit și nu pot să-mi spună că fac un lucru greșit. 

„Nu cred că a deține propria casă ar trebui să fie opțiunea prestabilită pentru toată lumea.”

În ideea de a reveni într-o zi la casa în care locuiește, Rob este destul de sigur că închirierea este viața pentru el.

„Cred că este puțin probabil să mă întorc vreodată să dețin. Chiar și atunci când ratele dobânzilor au atins minim în 2021 și ratele ipotecare au fost ridicol de ieftine, nu am făcut saltul. 

„Dar cine știe... poate că se va întâmpla ceva atât de flagrant în timp ce închiriez, încât eu se va gândi „sod this” și va reveni la a fi proprietar.’

(Fluierul)