_ Acum este un moment bun pentru a vă cumpăra prima casa? Investigăm dacă cumpărarea este încă mai ieftină decât închirierea

Puțini ar pretinde că anul trecut a fost unul bun pentru a fi un cumpărător pentru prima dată.

O piață ipotecară temperamentală a înregistrat o durată medie de doi ani. ofertele cu rată fixă ​​ating un nivel zguduitor de 6,86% în vară. 

Acest lucru a fost cuplat cu incertitudinea cu privire la prețurile caselor, mulți experți estimand că valoarea caselor se va prăbuși din cauza costului ridicat al vieții. și inflație abundentă. 

Și, pentru a completa, creșterea chiriilor a erodat economiile multor aspiranți la cumpărători pentru prima dată.

N-a fost surprinzător, numărul celor care cumpără pentru prima dată a scăzut dramatic. În total, au fost convenite 238.540 de noi credite ipotecare pentru primul cumpărător între ianuarie și octombrie 2023, potrivit UK Finance - cu aproape 67.000 mai puține decât în ​​aceeași perioadă din 2022. 

Dar pe măsură ce ne apropiem de sfârșitul anului în prima lună a anului 2024, unii susțin că lucrurile se îmbunătățesc.

Ratele ipotecare medii au scăzut la aproximativ 5,5% din cauza inflației mai scăzute, iar prețurile caselor s-au dovedit relativ stabile, creștere cu 1,7 la sută în 2023, conform cifrelor Halifax. 

În prima dintr-o serie în două părți, analizăm dacă acum este un moment bun pentru a fi primul- cumpărător de timp. 

În primul rând, punem întrebarea cheie dacă este mai ieftin să plătești un credit ipotecar sau o chirie. 

Înțelepciunea primită de mulți ani a fost că ipoteca plățile ar fi în general mai ieftine decât închirierea unei proprietăți similare. Dar este încă așa? 

Aspiratorii proprietari au tendința de a se trezi prinși între o stâncă și un loc greu. Visul este de a deține, dar realitatea pentru mulți rămâne blocată într-o piață de închirieri insuficient aprovizionată, plătind chirii din ce în ce mai mari.

Unii aspiranți cumpărători pentru prima dată care au un depozit economisit vor primi prețuri. ieșite complet de pe piața imobiliară din cauza prețurilor actuale ale caselor sau a ratelor ipotecare.

În cea mai mare parte, acestea vor fi scoase din preț pentru că depozitul pe care îl au nu mai este suficient sau venitul lor nu este suficient de mare pentru asigurați-vă un credit ipotecar la ratele actuale. 

Dar cei mai mulți vor descoperi că, deși ar putea fi nevoiți să ia în considerare diferite zone sau tipuri de locuințe, cumpărarea va fi totuși posibilă - dacă este mai scumpă. 

> Când vor scădea ratele dobânzilor? Previziunile privind momentul în care rata de bază va scădea

Anthony Codling, șeful departamentului european de locuințe și materiale de construcție pentru banca de investiții RBC Capital Markets, consideră că pentru cei care își permit să cumpere, Urcarea pe scară continuă să aibă mai mult sens decât închirierea.

„Casa ta este, în primul rând, un loc în care să trăiești, un loc în care să-ți întemeiezi viața și poate un loc în care să te stabilești. Dacă îți poți permite să cumperi și vrei, probabil că ar trebui', spune el. 

În cele din urmă, cumpărarea poate fi adesea o opțiune mai ieftină decât închirierea pentru cei care își permit să urce pe scară.

În timp ce ratele dobânzilor mai mari înseamnă că cei care cumpără pentru prima dată cheltuiesc o proporție mai mare din venitul lor pe costurile ipotecare, creșterea chiriilor a dus la un rezultat similar pe piața de închiriere.

De-a lungul timpului. Numai în ultimii trei ani, costul mediu al proprietății de închiriere a crescut cu 29,5%, de la 979 GBP la 1.268 GBP pe lună, potrivit indicelui de închiriere HomeLet. Acest index folosește datele de referință ale chiriașilor de la peste un milion de chiriași.

Conform analizei agentului imobiliar Hamptons, împărtășită exclusiv cu This is Money, chiar și atunci când cumpărați cu un depozit de 10%, deținerea cu o ipotecă va fi de obicei mai ieftină decât închirierea - chiar dacă doar foarte puțin . 

Hamptons a constatat că, din decembrie 2023, cumpărarea cu un depozit de 10% era cu 9 GBP mai ieftină pe lună decât închirierea în medie.

Acest decalaj este probabil să se fi extins în ianuarie, având în vedere că peste 50 de creditori au redus ratele ipotecare de la începutul anului. 

Media cinci- fix pe an a scăzut de la 5,56 la 5,18 la sută, potrivit Moneyfacts, în timp ce media pe doi ani a scăzut de la 5,94 la 5,55 la sută.

Cea mai mică rată ipotecară fixă ​​pe cinci ani disponibilă pentru cineva care cumpără cu un depozit de 10 la sută este acum de 4,38 la sută. 

La un credit ipotecar de 200.000 de lire sterline rambursat în 30 de ani, asta ar însemna să plătești 999 de lire sterline pe lună în primii cinci ani.  

David Fell, un analist senior la Hamptons, spune: „Este probabil ca scăderea ratelor ipotecare în ianuarie să fi economisit cumpărătorul mediu pentru prima dată în jur de 100 de lire sterline pe lună și mai aproape de 125 de lire sterline pentru cineva cu un depozit de 5% sau 10%. 

„Totul înseamnă că costul de cumpărare este acum din nou cu mult sub costul de închiriere pentru cineva cu un depozit de 10%.”

Dar un depozit de 10% nu este neapărat o reflectare corectă a pieței care cumpără pentru prima dată.

Aceasta se datorează faptului că mulți oameni care urcă pe scară cumpără cu depozite mult mai mari.

Depozitul mediu acordat de cei care cumpără pentru prima dată în 2023 a fost de aproximativ 25%, potrivit UK Finance. 

Pe baza prețului mediu al casei de 285.000 GBP în noiembrie 2023, conform pentru Oficiul pentru Statistică Națională, aceasta s-ar ridica la 71.250 de lire sterline.  

Conform analizei lui Hamptons, pentru cineva cu un depozit de 25%, costul de cumpărare nu a depășit niciodată costul. de închiriere - chiar și atunci când ratele ipotecare au atins vârful la sfârșitul anului 2022 și în vara anului 2023.

La cel mai apropiat punct, închirierea a rămas cu 33 GBP pe lună mai scumpă decât cumpărarea.

Până în decembrie anul trecut, diferența s-a mărit la 302 de lire sterline pe lună, un produs al scăderii ratelor și al chiriilor în creștere.

Aceasta înseamnă că diferența dintre costul de închiriere și de cumpărare este mai aproape de cea din 2021, când ratele ipotecare. au fost între 1,5% și 2%, iar chiriile au fost, de asemenea, cu aproximativ 30% mai mici.

Aneisha Beveridge, șeful de cercetare la Hamptons spune: „În timp ce economisirea pentru un depozit este adesea cel mai mare obstacol în calea deținerii unei case. , ratele ipotecare sunt și ele un factor semnificativ.

„Anul trecut, condițiile de accesibilitate au fost deosebit de dure pentru cumpărătorii pentru prima dată. Scăderile mici ale prețurilor la case au fost mai mult decât compensate de ratele ipotecare mai mari.

„Perspectivele în 2024 ar trebui să fie mai bune. Pentru cei cu un depozit de 10%, ratele ipotecare încep acum cu 4, în loc de 6. Acest lucru va permite cumpărătorilor care cumpără pentru prima dată să împrumute mai mult. 

„În timp ce pentru cea mai mare parte a anului trecut era mai ieftin pentru un cumpărător pentru prima dată cu un depozit de 10% pentru a închiria decât pentru a cumpăra, aceste sume urmând să se schimbe la începutul anului 2024 din cauza ratelor ipotecare mai scăzute.”

În decembrie anul trecut, Hamptons estimează că un singur cumpărător tipic pentru prima dată cu un depozit de 10% ar trebui să sacrifice 46% din venitul lor brut pe costurile ipotecare, ceea ce spune că este similar cu costul chiriei unei persoane medii.

Pentru majoritatea oamenilor acest lucru ar fi nesustenabil, având în vedere că trebuie să ia în considerare și impozitele și asigurările naționale. 

În ceea ce privește cineva care poate să obțină un depozit de 25%, se poate aștepta să  36% din venitul lor anual brut din plățile ipotecare.

Acest lucru evidențiază cât de mult mai dificil poate fi să ajungi pe scara proprietății - sau chiar să închiriezi propriul loc - dacă locuiești singur.  

În realitate, mulți oameni aleg să împartă închirierea cazarea și, în mod similar, mulți oameni își cumpără prima proprietate cu altcineva.

Ceea ce este clar din datele Hamptons este că costul atât pentru închiriere, cât și pentru cumpărare rămâne ridicat din punct de vedere istoric.

Pentru cea mai mare parte a anilor 1990, un singur cumpărător obișnuit pentru prima dată s-ar fi putut aștepta la o casă medie cu un depozit de 10% plățile ipotecare să reprezinte 30% din venitul lor brut.

În cei nouă ani dintre 2013 și 2022, când ratele dobânzilor au fost scăzute și stabile, aceiași cumpărători s-ar putea aștepta să se despartă de o medie de 35 la sută. la sută din venitul lor brut.

Din octombrie 2022 - când ratele ipotecare au crescut vertiginos în urma eșecului mini-bugetului Liz Truss - cei care cumpără cu un depozit de 10% ar trebui de obicei să cheltuiască 49% din veniturile lor brute din costurile creditelor ipotecare.

În câteva luni anul trecut, când chiar și cele mai ieftine rate au depășit 6%, un singur cumpărător mediu ar fi trebuit să sacrifice până la 53% din venitul lor brut. 

Acesta a scăzut acum la 46% din venitul brut din decembrie, potrivit Hamptons, dar rămâne ridicat din punct de vedere istoric.

Anterior. la creșterea ratelor ipotecare în 2022, ultima dată când un singur cumpărător pentru prima dată s-a așteptat, de obicei, să cheltuiască 46% din venitul brut pe plăți ipotecare, a fost în august 2010 - după criza financiară.

Analiza de cumpărare a casei de la Hamptons se bazează pe cineva care cumpără cu un termen ipotecar de 25 de ani.

În realitate, mulți oameni sunt prelungirea termenului ipotecar la 30, 35 sau chiar 40 de ani. 

Acest lucru le reduce plățile lunare, dar înseamnă că vor plăti mult mai multă dobândă pe termen lung. De asemenea, ar putea plăti în exces creditul ipotecar la o dată ulterioară și ar putea reduce termenul. 

Ratele ipotecare ale Hamptons se bazează pe datele Băncii Angliei. Aceasta spune că persoana medie care cumpără cu 10 per depozitul de cenți se va confrunta de obicei cu o rată de 5,7 la sută. Între timp, cei care cumpără cu un depozit de 25 la sută se vor confrunta de obicei cu o rată de 5,03 la sută.

Cumpărătorii pentru prima dată ar putea face mai bine decât acele rate medii. , mai ales dacă au un istoric bun de credit. 

În acest moment, cineva care cumpără cu un depozit de 10 la sută ar putea asigura rate de 4,38 la sută, în timp ce cineva care cumpără cu un depozit de 25 la sută ar putea asigura rate de până la 3,99 la sută.

Privind în viitor, mulți din industria imobiliară sunt încrezători că presiunile asupra accesibilității ar trebui să se îmbunătățească și nu să se agraveze în următoarele 12 luni.

Ratele ipotecare au scăzut , iar piețele estimează că Banca Angliei va reduce ratele de bază de patru sau cinci ori până la sfârșitul acestui an. 

Mulți britanici și-au văzut, de asemenea, salariile crescând în 2023. Datele oficiale arată că câștigurile medii a crescut cu 6,6 la sută în anul până în noiembrie. 

Și în timp ce prețurile caselor ar fi putut să fi scăzut ușor ca urmare a ratelor ipotecare mai mari - sau au crescut marginal, în funcție de indicele pe care îl priviți - atunci când luând în considerare inflația pe care au înregistrat-o semnificativ scade în termeni reali.

Halifax spune că proprietatea este acum la fel de accesibilă ca în 2015. 

Kim Kinnaird, director Halifax Mortgages spune: „Am văzut cumpărători pentru prima dată și-au ajustat așteptările pentru a le permite să urce în continuare pe scara proprietății, cum ar fi achiziționarea de proprietăți mai mici, pentru a compensa costurile mai mari ale împrumuturilor.

„Impactul creșterii ratelor ipotecare a fost, de asemenea, parțial compensat de creșterea rapidă a salariilor, care a accelerat la aproape 8% la jumătatea anului trecut. 

„În comparație la creșterea salariului mediu, scăderea pe termen real a prețurilor locuințelor a fost de aproximativ 13% din august 2022, ducând raportul preț mediu al casei/venit la cel mai scăzut nivel din 2015.”

Cu toate acestea, pentru cei care cumpără pentru prima dată care își continuă căutarea către proprietatea unei case, ratele ipotecare mai mari vor continua să fie un factor de interzicere pentru unii - iar capacitatea lor de a economisi pentru un depozit va continua să fie compromisă de chirii mai mari.

Aneisha Beveridge din Hamptons adaugă: „Privind în viitor, ne așteptăm ca prețurile proprietăților să înceteze să scadă în acest an, înainte de a reveni la creștere în 2025 și 2026.

„Dar pentru majoritatea cumpărătorilor pentru prima dată, ratele ipotecare vor rămâne în continuare. principalul determinant al accesibilității, mai degrabă decât direcția pe termen scurt a prețurilor.

„Între timp, chiriile vor continua să crească mai repede decât prețurile caselor, ceea ce face dificilă economisirea pentru cei care cumpără pentru prima dată.”

(Fluierul)